玩赚美国税法:如何年收入百万，不缴1分税费？
发布时间：2018-05-29
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永久产权、子女教育、市场稳定、保值增值、美元配置……美国房产持续引爆中国投资圈，中国人连续多年成为美国房市最大的海外买家。然而，买房要缴房产税；出租要缴个人所得税；卖房要缴资本利得税。
房产投资如何不亏本？如何合理合法在美国既买房又节税呢？
初级节税方案1
以个人名义，直接购买住宅、商业地产的，可以通过以下费用抵税：
房子的地税(房产税)，保险费
房子的折旧费，装修折旧费，地板，门窗，厨房，屋顶等分类折旧费
房子的维修费
房东到美国来往的机票，餐旅费
房地产公司的管理费
房地产经纪的中介费
寻找租客的广告费
自己未成年孩子的抚养费
中级节税方案2
以公司名义投资房地产的，在使用所有初级避税法则的同时，还可以使用以下费用抵税：
在美国可以租用门面开公司，所有公司的租金、电话、日常维持、日常管理所需要的费用均可抵税。
美国公司可以请雇员，员工的所有工资，福利全部可以抵税。
为美国员工发奖金、礼品，可以抵税。
以公司名义去投资，只要是在年终结算之前为止的所有投资费用都可以抵税。
所有招待客户：请客吃饭、飞机费用、汽油费、旅馆费，甚至自己衣服的购买费用，都可以称做公司的运营费用来抵税。
可以用公司的名义购买电脑、家具、电器等，可以称做办公用品，这也可以抵税。
可以用公司的名义购买或是租赁豪车，这也是可以抵税的。
甚至可以用公司的名义购买豪宅、度假屋，可以说成是给员工旅游度假用，这也可以抵税。
需要提醒的是，把房产放在公司名下有利也有弊。如果在美国投资很多栋房产，如果每一栋房产都放到一个公司的名下，整个公司成立的费用，报税的费用和申报的手续就变得十分复杂；如果房子是自住，用公司的名义去买房就丢掉了25万美金的免税额度。
所以是不是适合用公司买，还是用个人买，要根据每个人的不同情况而定。
高级节税方案3
这是玩转美国税法的高级法则，滚雪球式投资法典。建立在以公司购买房地产的前提下，初级、中级节税法则同时有效。
以投资100万现金在美国购房为例，假设该房产的纯投资回报率是8%（每年净收益8万美元）：
方案A：出租该套房产
如果出租该套房产，以20年为期，租金收入160万，20年后将地产原价卖出200万（20年升值1倍是很正常的）。
20年的净收入就是260万
方案B：抵押贷款
如果用该套房产去抵押贷款，按照75%的比例，可以贷款75万。利率按照5%，75万的贷款每年利息是3.85万。首先这个3.85万可以抵税，同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万，20年本息还清。
用租金去偿还银行贷款，每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降，所以您以后的每年净收入将大于2万。
此外，您将75万美金银行贷款，再自己垫上25万，又可以买一个100万的商业店铺。按照8%的回报，您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套，这样依次类推。
同样是100万现金，通过此法您可以买4套100万，总共价值400万的房产。每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。
投资25万*4，
年租金：8万*4
本息：6万*4
年净收入：2万*4=8万
虽然同样是年纯回报8万美金，与方案A出租房产效果一样，但是，在这4套房产中，您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万；且20年后，您将这4套房产，即使是按照原价卖出，将得到4*200万，800万的回报！
20年的回报将是8万*20年+800万-100万=860万美金。
以上计算还是忽略了房产升值、租金增加、利息递减等因素影响的结果。实际算下来，收入差距更大！
终极节税方案4
注意了！以下是美国富人年净资产增加数百万而1分税钱都不交的骨灰级玩法：1031交易法则。
大家都知道房地产最赚钱的方法是通过转卖而赚取差价。然而，美国卖房要交税。
100万的房产收益，交完税，能有一半剩下，就不错了。如果您不懂避税，这钱可是必须要交出去的。但是如果您懂得使用1031交易法则，就可以1分钱税都不用交！
所谓1031交易法则，就是美国政府鼓励再投资的一项税法。只要投资等于或是大于所得收益的地产，就可以不交税。
也就是说，卖房拿到100万的房产收益后，在6个月内再投资一栋或是多栋总值等于或是超过200万的房产，您就可以不交税！这就是美国的终极节税法典——1031交易法则。
利用1031交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。所以富裕的美国人一般手头没什么现金，但是资产惊人。
如何根据个人情况，移民美国后合理节税？
致电4008-399-299，获权威美国税务规划指导
注：文章内容来源于网络，税务规划方案应以个人具体情况为准。
