财富传承一直是很多高净值人士在进行海外资产配置时需要考虑的重点之一。因此，海外买房时到底写谁的名？法律的限制又在哪儿？今天我们就以美国房产为例来说让很多人纠结的这件事：

 

 

 

美国房产写谁的名字才放心？

 

在进行相关条款普及之前我们要想清楚的三个核心问题，那就是：

 

资产保护、税收、传承。

 

很多人海外买房都是为子女打算。以夫妻名义还是子女名义购买，或是联名购买，其涉及的税收和复杂程度会很不一样。

 

在买房时，我们需要考虑未来如何低成本地可以将财产传承给后代。同时也要考虑继承分配调整的灵活性等问题。

 

一般来说，美国房屋产权登记有这么几种方式：

 

个人，联名，公司和信托（尤其是家庭信托，Family Trust）。其中联名又有两种不同的方式。

 

 

个人

 

美国买房，买在个人名下，则所有权就是个人的。

 

 很多人会选择这种方式。因为它简单，成本低，这种方式的优势在于，你对财产的控制权会更强。

 

但同时，由于所有权是自己个人，则如果自己个人遇到任何诉讼，比如房客在你房子里受伤了诉讼你等，或者你的职业导致你被诉讼，比如医生等，则在你名下的所有的其他房产都会暴露在这个诉讼之下，负有连带责任。

 

房产买在个人名下，则控制权也归属个人，所以你可以自己决定这个房子的买卖，租赁等事宜。当你把所有权传承给子女的时候，也会涉及遗产税等等。

  

联名

 

 联名有两种形式，一种是Joint tenancy（联合共有），另外一种是Tenancyin common。两者最大的区别在于Jointtenancy中的一方去世之后，产权会自动转移给另外一方；而Tenancyin common则不是，一方去世了，则产权是转移给去世的一方的家人。

 

所以一般来说夫妻或者家人关系会用Jointtenancy，而非夫妻关系的合伙人则用Tenancyin common。

 

公司

 

 公司名下的资产由公司来控制，而公司则由董事（占股权人士）或投资合伙人来控制。

 

但是房产一旦放在公司名下，买在公司名下的房子归公司所有，房子所有的收益也归公司所有。公司的传承则需要填表申报，更改股东和董事。

 

由于公司是法律和税收实体，有自己的税率，所以，房子的盈利和亏损，也就是归于公司的盈利和亏损。房子的净租金收益，房子的资本增值收益，都是按照公司所得税的税率来计税。

  

信托

 

是美国富豪最常用的一种商业工具。

 

还记得传奇的女人邓文迪么？那你一定不会忘记她与传媒大亨默多克的那段婚姻。

 

当初他们离婚的时候，全世界都在猜测这次邓文迪至少会分掉默多克的一半身家。

然而，令人惊讶的是，默多克用两套房产和让两个女儿成为870万美金基金的受益人就把邓文迪给“打发”了，离婚后仍坐拥139亿美元身家。

 

信托受益人既可以是委托人自己、未来配偶、家人后代，也可以是其他人，并可以预设各种条件，更换受益人、取消受益权。不仅保密，而且灵活可控。

 

信托有很多种，家庭信托是家庭常用的一种形式。信托主要有三个重要的部分组成：一是trustee, 也就是信托管理人或者是控制人。二是信托本身，trust。第三是收益人，beneficiary。信托是美国富人常用的一种商业工具。

 

 

 

买在信托下面的资产的所有权归信托本身，也就是说里面的资产不归个人，也不归公司，尽管个人和公司会成为信托的管理控制人，尽管这些资产名义上在个人或者公司的名下。信托里面的资产唯一属于信托本身，但是信托本身不是一个商业实体，不是法律意义上的经营实体，不会接受任何法律诉讼，因此在它里面的资产会得到很好的保护。

 

信托的整个运作和分配是由信托管理控制人来控制的，所以只要把控制人更换就可以达到传承的目的。

 

如果父母想送子女房产，一定要从长计议。

 

总的来说，由于每个人投资房产的情况不同，因此还是需要按照个人情况仔细斟酌。