很多人问小铭，身边有钱、有地位的朋友大多海外购置了房产，为什么？

今天小铭就真真切切的告诉大家“我们为什么要进行海外房产的投资？”

 

 

01，投资及资产配置需求

 

对于房地产投资而言，主要分为两种逻辑，第一种就是追求房产本身价值的上涨，获得投资收益；第二种逻辑就是通过房产出租的形式获取每年现金流的收益。

 

第一种逻辑完全适用于我们国内的市场，房产价值在近20年之中，上涨速度极快，但目前上涨趋势放缓了很多。而国际上也有很多城市在过去的十年之中房价上涨幅度很大，很多投资人也通过低位买入房产在高位抛售房产的方式赚取了不菲的差价收益。

 

但这样的投资往往伴随着一些问题，因为每个国家的政策不同，通常会收取一定的税费，所以我们在计算净收益的时候，就需要把全部的持有成本考虑进去。比如加拿大某些地区的房产，在出售房产时需要缴纳上一次出售时差值的50%作为税费等。

 

第二种逻辑，就是通过将房屋短期或长期出租获取稳定现金流的投资方式。我国目前的房产租金收益在1%到2%之间，收益率在国际上属于偏低的水平，也就是我们常说的租售比偏低。

 

而在一些旅游业发达的地区或者名校聚集的地区，房租收益率往往会很高。像美国某些地区房产出租，每年税前的收益率可达到10%以上，而欧洲一些地区的商铺出租收益率也能达到10%以上。同时租金收益率也会伴随着地区经济的发展而做出相应的调整，由于欧洲经济的不断复苏，因此欧洲房产的收益率一直处于稳中有升的状态。如果能持有房产超过十年以上，那么它的收益率将会变得非常可观。

 

但租金收益率超高的地区，它的房价往往会保持一个平稳的水平，不会随房价的周期上涨而快速增长，但也不会随着金融危机等问题的出现而导致房价及出租收益率的降低。

 

所以我们在考虑投资标的的时候，一定要明确自己的投资逻辑是更倾向于房价上涨带来的本金收益，还是更倾向于稳定的现金流回收。

 

海外房产的投资，其实会涉及很多的外在因素，除了房产本身的投资逻辑外，还要考虑汇率，货币发行量m2，以及投资标的国的政治等因素。当你买入了一个国家房产之后，相当于就持有了这个国家的货币，那么它的汇率货币发行量和政治因素会对你的投资收益形成很大的影响。

 

但是投资海外房产，一个巨大的优势就是应对目前crs政策的实行。海外不动产是不计算在征税范围之内的.也能够为客户提供了一个合理的控制税款的途径。

 

02，安全需求

 

目前国内的生活环境，无论是空气质量，还是食品安全总体上来讲都很难让人满意。

 

但在海外基本不需要有这样的担忧。比如日本，每年都会吸引大量的游客前来观光旅游，而优质的自然环境则是吸引众多游客的主要原因。近几年许多投资者都会选择这些国家进行房产投资，甚至直接移民到当地生活。

 

日本超乎想象的细节、泰国清澈见底的海水、希腊蔚蓝广阔的天空，这些在国外司空见惯的景象，在国内却变得难得一见。在那里没有空气污染，口罩可以放进箱底。

 

另外，国外对于食品安全问题十分重视。欧洲青睐“绿色食品”，你可以专挑贴“生态农业产品标签”的食品。贴上这个标签，那就表明配料经过授权认证机构的检验，肯定符合欧盟法令规定，是精耕细作或精细饲养而成，没用过杀虫剂、化肥、转基因物质，含副作用的添加剂的使用也受到严格限制。

 

美国的食品产业庞大，每年的内销食品额2400多亿美元，进口食品额150多亿美元，但食品业在安全方面有着出色的纪录，被认为是世界上最安全的食品供应，美国人在日常生活中对食品安全的信任度也很高。这种安全感来源于时刻高效运转的联合监管体系，完备的法律法规，先进的检测手段，完备的安全评估技术以及每年数亿美元的科研投入，当然还有美国人强烈的法律意识。

 

欧美优质的生活环境和完善的食品安全措施也成为大量人群海外置业、移民的主要原因。

 

03，子女教育

 

在解决了关于生活安全需求之后，大家自然而然会开始考虑自己的下一代。

 

对于子女的教育来讲，国内的教育环境，教育质量和受教育的公平程度往往迫使大量人群选择将子女送往海外接受更加先进的西方教育。

 

虽然选择何种教育的方式，是每个人的自由，但是让子女接触不同的文化已经成为目前的主流趋势。伴随着子女在海外接受教育，海外置业几乎成为每一个家长的必要选择。有些家长说我送子女出国留学，可以选择租房呀，但每一个选择租房的家长，在子女毕业之后都极为后悔。因为多年海外学习的生活成本中，房租花费的占比十分巨大，若在孩子出国时进行房产投资，那么利用房屋升值或房屋出租获得的收益与留学费用相抵，你会发现留学成本会大大降低，甚至会赚取不菲的收益。

 

这种情况我们通常称作留学刚需性购房，这样的购房行为，其实完全可以伴随海外投资的行为，将它合二为一。将留学变成一个，不但不花钱，还有可能有投资收益的行为，这就是我们所说的以房养学。

 

除了以上三种主流的需求之外，海外置业，海外投资的需求因人而异，有一些人是出于对身份的象征，有些旅行达人是要为自己购置旅游地产，有些人是为自己养老做准备等等。

 

看似只是简单的一次购置房产行为，但海外置业，海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。人们的生活，因为每一个不同的需求，不同的操作方式而发生巨大的改变。

 

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