回看中国近10年的经济发展，确实可以用突飞猛进来形容。似乎是一瞬之间，高楼林立，房价飙升，不少投资者从不动产投资中饱尝蜜果。

 

可如今，要想在中国房地产再分得一杯羹变的不在那么容易！

 

2017年至今，国家陆续在二线城市开展限购政策，社保、户口、名下房产数量等都成为购房的门槛。同时，随着限购政策的逐渐趋紧，二手房市场也同样加入限买、限卖的境地！

 

但中国大多投资者都是聪明的，他们不光拥有投资者敏锐的嗅觉，更加具备长远的眼光格局，他们改变投资目的地，面向国际房产。

 

 

 

有人问，那国外的房价怎么样？又有哪些投资潜力？

 

下面小铭为各位投资者带来一份中国和国外房价的国际对比，让我们看看到底有哪些不一样。

 

一、产权所属不一样

 

中国的“房产”和“地产”其实是分离的。土地为国家所有，住户只有土地使用权，普通住宅产权为70年，期满可以自动续期，商住两用房屋产权多为50年，需要缴纳一定比例的土地出让金进行续期；国外多为永久产权，如希腊房产，房屋的买卖包括土地，产权是永久的。

 

这意味着我们的房价中其实只包含了土地的一部分使用价值，而国外的房价中完全包含了土地的产权价值。

 

二、数据质量不一样

 

全球房价缺少一个统一的官方数据，各国房价统计机构不同、数据来源不同，样本口径也不同。中国房价的数据只公布指数，没有高频的绝对价格，数据存在失真现象。网签价基本都大幅低于实际成交价。

 

举个例子，假设北京一套房子实际成交800万，但一般网签价只做到468万的普宅最高指导价。按照统计局的数据，北京2016年的新房成交均价才2.8万/平米左右，而实际均价早已经五万以上。拿着这种房价去对比分析，结论必然跑偏。

 

三、面积算法不一样

 

国内房屋计算的是建筑面积，既包括住房使用面积、墙体占用面积，也包括了公摊面积，楼道、阳台等都计入其中。大多数国家地区计算的是实用面积或使用面积。

 

如中国香港采用的是实用面积，等于建筑面积去除公摊面积的部分。

 

而美国纽约、英国伦敦等使用是使用面积，等于实用面积减去墙体占用面积，也就是真正能够使用的住宅面积。

 

三种面积之间的关系是：

 

建筑面积 > 实用面积 > 使用面积

 

实用面积和使用面积相差较小，建筑面积与使用面积存有较大差异，需要用得房率进行换算，也就是实际居住面积和建筑面积之比。

 

一般来说，塔楼或是带电梯的住宅得房率约为70%，多层住宅或是不带电梯的楼房得房率约为75%，也就是说国外70多平的房子大概相当于国内100平。

 

中国的房价要除以得房率才能得到可与国外对比的实际房价，这至少要比原有的房价数据高出20-30%。

 

四、区域结构不一样

 

中国是后发国家，城镇化率才54%，区域发展极不均衡，城市和农村、核心城市和三四线城市之间差异很大，如同为省会城市，杭州均价超过6万，乌鲁木齐均价在6千左右，相差有十倍。

 

国外虽然也有区域和城乡差距，但发达国家城镇化率基本都在70%以上，不像国内分化这么严重。

 

这导致一个问题，如果比较整体房价，中国的房价可能会被部分落后地区以及农村拉低，掩饰大城市的高房价，和实际情况不符。

 

五、国外房产的隐藏福利

 

投资国外房产，不光拥有一目了然的投资收益，房屋本身带来的一些隐藏福利也异常诱人。

 

如希腊、西班牙、葡萄牙、塞浦路斯等房产投资热地。买房即送移民，不光解决子女教育问题，还能尊享欧洲顶级福利，是一举多得明智之举。

 

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