几十年来，居住在国外的澳洲人，一直可以享受申请家庭住宅的资本利得税（CGT）豁免，只要房产一次出租不超过6年。但现在，这项利好政策要到头了。

 

据ABC报道，上个月，澳洲联邦参议院最终通过了针对海外居留人士的资本利得税改革方案。该法取消了自1985年9月20日以来，对澳洲侨民的集体税率豁免。

 

该税收法案将追溯到房主购买房产的时间，而不是移居海外的时间。对于购房较早的人来说，这将意味着一大笔税收。很多长期在中国国内生活的澳籍华人，如果在免税期后再出售澳洲房产，同样也会受到这项税收新政的影响。

 

 

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新政具体细则如下

 

新政规定，居住在海外的澳洲房产所有者，如在2020年6月30日以内，出售其2017年5月9日前已拥有的澳洲房产，即可申请该房产为主要居所，而获得CGT豁免。

 

此法律虽然近期才通过，但是从2017年5月9日的原始预算公告开始追溯。也就是说，在同时满足两个时间点的要求下，申请人方可继续享受家庭住宅的CGT豁免。一是房产持有时间在2017年5月9日以前，二是房产出售时间在2020年6月30日以前。

 

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什么是资本利得税（CGT）？

 

当业主在处置（销售）一项个人资产时，将会产生资本利得（Capital Gain）或者资本损失（Capital Loss）。

 

依据澳洲税务局（ATO）规定，缴纳CGT是所有澳洲公民、永久居民、海外投资者的义务。当业主产生资本利得时，需要把这部分额外的收益算入个人应税收益（Assessable Income）里，这将大大增加业主最终需要缴纳的税额，而这部分税收，就是CGT。

 

房产中的资本利得，简单来说是指买房所花费的成本与出售房产时所获得的收入之间的差额（具体算法最好咨询专业人士，还可能包括持有房产时的利息市政费等）。投资者需要在报税时填写资本收益和损失，如果是收益，就需缴纳CGT。

 

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新政将影响哪些人？

 

政策所指的海外居民，指的是澳大利亚非税务居民，也包含移居海外的澳洲人。

 

毕马威税务合伙人Mardi Heinrich表示，这项新法将影响三种人群：

1. 目前或将来居住在海外的澳洲人，他们居住在海外时出售其澳洲主要居所；

2. 在澳洲工作期间买房居住的外国人，他们在回国后出售其澳洲主要居所；

3. 常居住在海外并主要居住在海外但会临时在澳洲居住的澳洲人。

 

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案例分析新政影响

 

为让大家更深入的了解新政产生的影响，我们以两个例子来分析说明。

 

举例1

1991年4月1日，Elizabeth以120万澳元在墨尔本买了一套房作为主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英国。2021年4月1日，Elizabeth的墨尔本房产以460万澳元售出。因Elizabeth在出售时是海外居民，因此她将被剥夺CGT豁免的权利。根据两种评估方法之一，她的资本收益将为税后180万澳元。（CGT为46.67%）（$460w-$120w）*（1-0.4667）=$180w

 

举例2

1991年4月1日，Elizabeth以120万澳元在墨尔本买了一套房作为主要居所。2017年1月，Elizabeth搬到英国。2019年10月，Elizabeth搬回墨尔本，直至2021年4月1日出售房产。因Elizabeth在出售时是澳洲税务居民，因此她有权获得CGT豁免。

 

如果Elizabeth没有搬回墨尔本，但选择在2020年6月30日前出售了墨尔本自由居所，依然有权获得CGT豁免。

 

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某些特定情况可例外豁免CGT

 

联邦政府对其2017年的原始提案做了一些修正，根据某些特定情况为纳税人提供了例外豁免。如临终医疗状况、死亡或离婚。

 

毕马威税务合伙人Mardi Heinrich表示，有条件豁免仅适用于连续6年或更短时间内在外国居住的个人，并且仅限于非常有限和不幸的情况。RSM Australia的副主管Tracey Dunn表示，在离婚的情况下，豁免并不明确。

 

如果您是澳洲非税务居民，同时拥有澳洲自有住房，可以考虑在2020年6月30日前出售房产，或提前做好税务规划。不然等到重税找上门来，就太迟了。

 

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